為深入貫徹習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想，全面貫徹黨的二十大和二十屆二中、三中全會精神，認真落實中央城市工作會議精神，貫徹落實《中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》，促進城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、文脈賡續(xù)、品質(zhì)提升，大力實施城市更新，經(jīng)省委、省政府同意，現(xiàn)結(jié)合山東實際，提出如下實施意見。

一、大力推進城市更新重點任務(wù)

（一）實施片區(qū)綜合改造。明確城市更新重點片區(qū)，謀劃實施老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等重點工程，“留、改、拆”并舉，統(tǒng)籌資源、一體設(shè)計、分步實施，大力發(fā)展綠色低碳建筑、裝配式建筑，建設(shè)高品質(zhì)住宅。對產(chǎn)業(yè)園區(qū)類更新項目，積極盤活存量低效用地，超前開展業(yè)態(tài)策劃和招商，促進業(yè)態(tài)集聚、產(chǎn)業(yè)升級。改造整治城鎮(zhèn)老舊小區(qū)老化管線，支持有條件的樓棟加裝電梯，完善停車、充電、消防、通信等配套設(shè)施。持續(xù)推進既有居住建筑和公共建筑節(jié)能改造以及無障礙、適老化、適兒化等改造，加強建筑保溫材料管理。落實房屋使用安全主體責(zé)任和監(jiān)督責(zé)任，動態(tài)排查拆除改造D級危險房屋，積極穩(wěn)妥治理國有土地上C級危險房屋和國有企事業(yè)單位非成套住房，逐步開展城鎮(zhèn)房屋抗震加固。

（二）加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。完善“快”（快速路、軌道交通）、“慢”（慢行交通）、“停”（停車場）等復(fù)合一體、換乘便捷的城市交通網(wǎng)絡(luò)，推動老舊火車站與周邊區(qū)域聯(lián)動改造，促進交通設(shè)施供給和更新強度相匹配，推進職住平衡。持續(xù)排查整治城市各類基礎(chǔ)設(shè)施風(fēng)險隱患，依托城市道路統(tǒng)籌實施燃氣熱力、供排水、電力、通信、綜合管廊等建設(shè)改造。加快城市基礎(chǔ)設(shè)施生命線安全工程建設(shè)，打造基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺。深入開展建筑垃圾常態(tài)化整治、生活垃圾分類。

（三）完善城市服務(wù)功能。落實完整社區(qū)建設(shè)指南，充分利用存量閑置房屋，科學(xué)設(shè)置社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施，優(yōu)化設(shè)施布局，適度減小規(guī)模、均衡布點，增加托育、養(yǎng)老、文化、體育、衛(wèi)生等優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源供給。適度超前建設(shè)防災(zāi)工程，穩(wěn)步推進“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施、應(yīng)急避難場所、公共消防設(shè)施、海綿設(shè)施等建設(shè)。完善城市醫(yī)療應(yīng)急服務(wù)體系，增強重大疫情防控救治應(yīng)急能力。根據(jù)物流發(fā)展趨勢，結(jié)合城市更新健全優(yōu)化“物流樞紐+分撥中心+末端網(wǎng)點”三級貨運配送網(wǎng)絡(luò)布局。

（四）提升城市空間品質(zhì)。加強城市山體、水體、濕地等自然空間保護修復(fù)，治理受污染的地塊、河流、湖泊。持續(xù)完善城市結(jié)構(gòu)性綠地和綠道網(wǎng)絡(luò)，建設(shè)群眾身邊的社區(qū)公園、口袋公園，鼓勵有條件的建筑新建、改建屋頂花園、立體綠化，推動打造“百姓園林”。加強公共空間營造建設(shè)提升，布局新型公共文化空間，提升建筑立面、廣告牌匾、景觀照明、城市家具等藝術(shù)美感和文化氣息，整治各類架空飛線。嚴(yán)格管控新建超大體量公共建筑、超高層建筑。

（五）嚴(yán)格歷史文化保護。加大歷史文化遺產(chǎn)資源調(diào)查力度，摸清不可移動文物、歷史文化街區(qū)、歷史建筑等潛在資源情況，達到條件的及時納入省市保護名錄。建立健全“先調(diào)查后建設(shè)”、“先考古后出讓”的保護前置機制。采用微改造方式，修復(fù)歷史文化街區(qū)傳統(tǒng)風(fēng)貌?？茖W(xué)保護利用文物建筑、歷史建筑和工業(yè)遺產(chǎn)，維護結(jié)構(gòu)安全、傳統(tǒng)風(fēng)貌，重點保護體現(xiàn)其核心價值的外觀、結(jié)構(gòu)和構(gòu)件等，對存在坍塌、墜落等嚴(yán)重風(fēng)險隱患的，立即加固修繕。保留承載城市記憶與市民情感的老地名。加強監(jiān)督管理，落實歷史文化保護傳承日常巡查管理、歷史文化名城保護專項評估等制度。歷史文化街區(qū)核心保護范圍和建設(shè)控制地帶內(nèi)的拆除與新建、改建、擴建工程必須符合相關(guān)法規(guī)和保護規(guī)劃要求。

二、完善城市更新實施路徑

（六）全面開展城市體檢。完善城市體檢指標(biāo)體系，從住房、小區(qū)（社區(qū)）、街區(qū)、城區(qū)（城市）等維度深入查找存在的問題、癥結(jié)，綜合分析評價城市建設(shè)發(fā)展質(zhì)量。理清更新改造的實際需求、價值潛力、實施難易和次序，一體化推進城市體檢和城市更新。

（七）編制完善相關(guān)規(guī)劃。編制城市更新專項規(guī)劃，明確城市更新任務(wù)目標(biāo)、更新范圍、重點區(qū)域和存量空間治理總體策略。加強更新重點區(qū)域城市設(shè)計引導(dǎo)，從平面整體和立體空間上統(tǒng)籌建筑布局、協(xié)調(diào)景觀風(fēng)貌。依據(jù)國土空間總體規(guī)劃，銜接城市更新專項規(guī)劃、城市更新片區(qū)（單元）策劃方案，推進城市更新所在區(qū)域詳細規(guī)劃編制或修編，強化城市地震、洪澇等自然災(zāi)害防治，為城市更新項目實施提供法定規(guī)劃依據(jù)。在不突破市縣國土空間總體規(guī)劃和單元層級詳細規(guī)劃強制性管控要求前提下，可重點聚焦公共利益優(yōu)先、有利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展、有利于建設(shè)實施等方面，對詳細規(guī)劃進行優(yōu)化調(diào)整。市、縣（市、區(qū)）域內(nèi)可統(tǒng)籌使用規(guī)劃指標(biāo)，對城市更新項目在規(guī)劃用地性質(zhì)、建筑規(guī)模等方面予以支持。

（八）謀劃生成優(yōu)質(zhì)項目。編制城市更新片區(qū)策劃，明確目標(biāo)定位、成本收益分析、資金籌措、推進步驟等，對城市更新項目合理整合，增強可實施性。省市縣分級建立城市更新項目庫，各市編制項目年度計劃，科學(xué)安排項目時序，建立進入、退出機制，實行動態(tài)管理。加強對項目的風(fēng)險評估，謹慎評估項目收益能力和償還能力，嚴(yán)禁新增地方政府隱性債務(wù)，嚴(yán)防出現(xiàn)“半拉子”工程。

（九）科學(xué)設(shè)置規(guī)劃要求。城市更新中建筑間距、建筑退距、建筑密度、日照標(biāo)準(zhǔn)、綠地率等無法達到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的，在保障公共安全、維護合法權(quán)益前提下，可按不低于現(xiàn)狀條件為底線進行更新。城市更新項目新增必要的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施及相應(yīng)的附屬設(shè)施，面積較小或不單獨占地的，可不計入容積率，具體標(biāo)準(zhǔn)由各市確定。

（十）探索多種供地方式。在不違反市場公平競爭原則的前提下，建設(shè)工程設(shè)計方案審查通過后，可實施帶方案供地。帶方案供地的城市更新項目嚴(yán)格執(zhí)行出讓時的條件要求，不得擅自變更。盤活利用存量低效用地，優(yōu)化零星用地集中改造、容積率轉(zhuǎn)移或獎勵政策。除商品住宅用地以外的零星用地，確實不具備單獨供地條件的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的市縣級政府批準(zhǔn)后，可按照劃撥或者協(xié)議有償使用土地規(guī)定，依法依規(guī)確定土地使用權(quán)人。在符合國土空間總體規(guī)劃前提下，支持土地混合開發(fā)利用、不同用地類型合理規(guī)范轉(zhuǎn)換，依據(jù)詳細規(guī)劃、規(guī)劃條件和供地政策進行更新。根據(jù)城市更新項目特點和用地條件，國有建設(shè)用地使用權(quán)可于地表、地上或地下分層設(shè)立、分層供應(yīng)、分層登記。

三、健全多元化投融資方式

（十一）加強政策資金扶持。省級層面統(tǒng)籌住房和城鎮(zhèn)建設(shè)、生態(tài)環(huán)境保護、文化等相關(guān)領(lǐng)域資金，加大城市更新項目支持力度。支持符合條件的項目爭取中央預(yù)算內(nèi)投資、地方政府專項債券和超長期特別國債等資金。在不新增隱性債務(wù)的前提下，鼓勵有條件的地方通過政府財政補助、貸款貼息等，對城市更新項目給予資金支持。

（十二）積極引入社會資本。在保障公共利益前提下，對可經(jīng)營、可出售、可出租的城市更新項目或資產(chǎn)，在不新增隱性債務(wù)前提下，優(yōu)先通過市場化方式運作，運用不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）、社會投資人＋工程總承包（EPC）、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、公司信用類債券等多渠道籌集資金。

（十三）加大金融支持力度。鼓勵金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，設(shè)計差異化、組合化信貸產(chǎn)品，加大信貸支持。圍繞城市更新項目融資需求，統(tǒng)籌運用好各類資金。

四、優(yōu)化城市更新實施機制

（十四）擴展項目組織形式。加強對產(chǎn)權(quán)所有人自主更新、產(chǎn)權(quán)所有人和社會資本合作、政府委托組織等更新方式的分類指導(dǎo)和引導(dǎo)，建立“共商、共建、共治、共享”推進機制。結(jié)合產(chǎn)權(quán)主體意愿，分別或者統(tǒng)籌運用政府征收收儲、產(chǎn)權(quán)主體間權(quán)屬轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營入股、自主改造等多種形式開展城市更新。

（十五）創(chuàng)新項目實施模式。推動城市更新由“開發(fā)模式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變，制定策劃、融資、設(shè)計、建設(shè)、運營一體化更新解決方案，做到區(qū)域、項目、實施主體等全周期收益成本動態(tài)匹配。積極探索跨區(qū)域平衡、多項目捆綁平衡、近遠期平衡、建設(shè)運營平衡等模式，合理搭配，統(tǒng)籌更新片區(qū)內(nèi)資源配置和產(chǎn)出效益。綜合考慮群眾意愿、用地規(guī)劃、資金來源等，支持老舊住宅自主更新。

（十六）加強產(chǎn)權(quán)保障。城市更新需要改變土地權(quán)屬和房屋所有權(quán)的，依法通過征收、房屋買賣、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、股份合作等方式取得，依法依規(guī)辦理不動產(chǎn)登記。對城市更新形成的不動產(chǎn)，兼容多種功能的土地和建筑物的，可依法分割的，按不同宗地范圍、不同建筑區(qū)域或樓層辦理分割審批手續(xù)、分區(qū)分層設(shè)權(quán)后，辦理不動產(chǎn)登記。

（十七）引導(dǎo)社會參與。支持有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)、規(guī)劃策劃、建設(shè)運維等各類企業(yè)轉(zhuǎn)型，參與城市更新，培育專業(yè)化實施主體。建立城市更新項目提前介入制度，組織有關(guān)金融機構(gòu)、咨詢設(shè)計單位、律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所等，參與前期謀劃咨詢。

各市要加大改革創(chuàng)新力度，研究制定城市更新地方性法規(guī)、規(guī)劃、政策，加快各類城市更新項目建設(shè)，把各項任務(wù)落到實處。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳會同有關(guān)部門建立完善信息共享、工作會商、難題共研等機制，及時推廣水平高、綜合效益好、可持續(xù)可復(fù)制的工作經(jīng)驗、創(chuàng)新案例。各級各有關(guān)部門要加強對城市更新政策、措施和成效等宣傳報道，形成全社會共同參與支持的良好氛圍。