關(guān)于印發(fā)《關(guān)于規(guī)范既有建筑改造項目審批管理的指導(dǎo)意見》的通知

寧建辦〔2025〕169號

各相關(guān)單位：

為進一步明確我市既有建筑改造項目各項審批審查的管理要求，理順我市既有建筑改造項目審批管理機制，我委會同市規(guī)劃資源局共同研究編制《關(guān)于規(guī)范既有建筑改造項目審批管理的指導(dǎo)意見》。現(xiàn)將《意見》印發(fā)給你們，請結(jié)合實際情況落實。

南京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會

南京市規(guī)劃和自然資源局

2025年8月25日

相關(guān)解讀：圖解《關(guān)于規(guī)范既有建筑改造項目審批管理的指導(dǎo)意見》

關(guān)于規(guī)范既有建筑改造項目審批管理的指導(dǎo)意見

第一章 總則

第一條 為貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于“實施城市更新行動”的決策部署，建立健全適合既有建筑改造項目的全過程審批管理機制，堅持尊重現(xiàn)狀、規(guī)范管理、服務(wù)發(fā)展，在保證工程質(zhì)量和安全、維護公共安全和公眾利益的基礎(chǔ)上，有力推動南京市城市更新工作有序進行，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本指導(dǎo)意見。

第二條 本意見適用于南京市各建設(shè)行政主管部門或?qū)徟块T依據(jù)職責(zé)和工程建設(shè)項目管理權(quán)限，對既有建筑改造項目（包括既有建筑整體或局部改造及擴建、內(nèi)部裝修工程）的審批管理工作。住宅室內(nèi)裝飾裝修根據(jù)建設(shè)部令110號執(zhí)行，不適用本意見。

第三條 既有建筑改造項目的審批應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律法規(guī)，防范后續(xù)矛盾糾紛和法律風(fēng)險。同時要優(yōu)化審批程序、簡化報批要件，提升既有建筑改造項目審批服務(wù)效能。

第四條 江北新區(qū)、各區(qū)可根據(jù)本意見，結(jié)合工作實際，進一步細(xì)化工作細(xì)則。

第二章 建設(shè)主體和前期準(zhǔn)備

第五條 以下單位或個人可作為既有建筑改造項目的建設(shè)主體：

（一）既有建筑的不動產(chǎn)權(quán)利人或其委托的第三方；

（二）經(jīng)既有建筑產(chǎn)權(quán)人書面人同意的承租人（擴建除外）；

（三）因歷史遺留問題無不動產(chǎn)權(quán)屬證書的既有建筑的使用人或管理人（需經(jīng)本《意見》第六條規(guī)定的區(qū)人民政府或主管部門出具房屋合法性證明材料）。

既有建筑的不動產(chǎn)權(quán)利人為兩人及以上的，經(jīng)所有權(quán)利人協(xié)商一致，可委托其中一個權(quán)利人或第三方作為既有建筑改造項目的建設(shè)主體。

既有建筑改造項目涉及建筑面積增加，需要進行不動產(chǎn)登記的，建設(shè)主體應(yīng)為全體不動產(chǎn)權(quán)利人。既有建筑改造項目無不動產(chǎn)權(quán)屬證書但改造完成后可能有析產(chǎn)或其他產(chǎn)權(quán)確認(rèn)需求的，應(yīng)當(dāng)在改造前明確建筑原始產(chǎn)權(quán)。既有建筑改造項目無不動產(chǎn)權(quán)屬證書的，本次改造審批手續(xù)不可作為產(chǎn)權(quán)辦理證明材料。

第六條 既有建筑建設(shè)主體在辦理審批審查手續(xù)時可提交下列文件之一作為房屋合法性證明材料：

（一）不動產(chǎn)權(quán)屬證書；

（二）已完成竣工驗收備案但未辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的，可提交既有建筑原建設(shè)工程規(guī)劃許可材料和竣工驗收備案證明。

建設(shè)工程規(guī)劃許可證和不動產(chǎn)權(quán)證書內(nèi)容發(fā)生不一致時，由規(guī)劃資源部門結(jié)合項目實際情況研究確認(rèn)。對于部分既有建筑因歷史遺留問題等缺失建設(shè)工程符合規(guī)劃材料的，可由建設(shè)單位或?qū)徟块T函詢規(guī)劃資源部門，規(guī)劃資源部門針對具體情形，按照“一事一議”的方式研究確認(rèn)并出具書面確認(rèn)意見。無法提供不動產(chǎn)權(quán)屬證書的，由該既有建筑所在地的區(qū)人民政府或建筑使用人（管理人）的主管部門（市級及以上，如教育、衛(wèi)健等）核實后出具房屋合法性證明材料，證明材料應(yīng)包含建筑使用人（管理人）、建筑層數(shù)、建筑面積、現(xiàn)使用功能、改造后使用功能、消防安全性、結(jié)構(gòu)安全性等內(nèi)容。區(qū)人民政府或建筑使用人（管理人）的主管部門對房屋合法性證明材料的真實性負(fù)責(zé)。相關(guān)部門出具的確認(rèn)意見或房屋合法性證明材料可以替代產(chǎn)權(quán)證明文件辦理改造建設(shè)相關(guān)手續(xù)。

第七條 建設(shè)主體在實施既有建筑改造前，應(yīng)當(dāng)組織專業(yè)單位進行現(xiàn)場踏勘，收集、整理原建筑物工程建設(shè)及前期維修改造的相關(guān)資料，開展可行性研究，并根據(jù)項目實際復(fù)雜程度，編制可行性研究報告（或結(jié)構(gòu)加固、建筑防火改造方案）。具備條件的，在編制施工圖設(shè)計文件之前對可行性研究報告及檢測、鑒定報告進行專門研究和論證，避免投資決策失誤造成損失。

第三章 規(guī)劃審批

第八條 既有建筑改造項目應(yīng)當(dāng)依法辦理規(guī)劃審批手續(xù)，涉及使用功能改變的，按照《既有建筑改變使用功能規(guī)劃建設(shè)聯(lián)合審查辦法》（寧規(guī)劃資源規(guī)〔2021〕2號）相關(guān)規(guī)定辦理。

在不影響周邊利害關(guān)系人合法權(quán)益、不破壞景觀環(huán)境、保證公共安全和公共利益的前提下，符合下列條件的無需辦理規(guī)劃審批手續(xù)，其中涉及相鄰關(guān)系的，以社區(qū)自治方式統(tǒng)籌處理：

對自有用地范圍內(nèi)或城市公共空間服務(wù)功能提升的微更新改造項目，包括新增或更新停車、消防、體育、綠化景觀、市政等配套設(shè)施，如非機動車和機動車充電設(shè)施（含停車棚）、消防樓梯、防火墻、消防栓、消防水源、健身場地設(shè)施、垃圾分類設(shè)施、景觀小品、設(shè)備機組（如暖通空調(diào)設(shè)備、給排水設(shè)備、電力設(shè)備、通信設(shè)備、太陽能設(shè)備等）等，以及其他規(guī)定明確的無需辦理規(guī)劃審批手續(xù)的項目。

不增加建筑面積、建筑高度，對既有建筑進行內(nèi)外部裝修、改造的事項，如增減或改變門窗，改變內(nèi)部分隔、裝飾，增減或改變內(nèi)部扶梯、樓梯、電梯，立面出新、改造，結(jié)構(gòu)改造加固等情形。但大中型或受保護的建筑物、構(gòu)筑物外立面改造項目除外。

其他項目情況復(fù)雜難以判定的，各審批部門可根據(jù)需要書面征求規(guī)劃資源部門意見，由規(guī)劃資源部門在5個工作日內(nèi)予以書面反饋。

既有建筑屬于無需或豁免辦理規(guī)劃審批手續(xù)建設(shè)情形的，可以直接辦理后續(xù)施工圖審查、消防設(shè)計審查、施工許可等建設(shè)手續(xù)。

第四章 施工圖審查

第九條 施工圖審查機構(gòu)受理既有建筑改造項目施工圖審查申請后，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《南京市既有建筑加固改造工程施工圖設(shè)計文件技術(shù)論證和審查指南（結(jié)構(gòu)專業(yè)）（試行）》《南京市既有建筑改造設(shè)計導(dǎo)則（建筑與設(shè)備專業(yè)）（試行）》《江蘇省既有建筑改造消防設(shè)計技術(shù)要點》等文件規(guī)定，重點對結(jié)構(gòu)安全性、消防安全性和使用安全性進行技術(shù)審查。既有建筑改造項目通過技術(shù)審查后，審圖機構(gòu)應(yīng)當(dāng)出具《施工圖設(shè)計文件審查合格書》或《施工圖設(shè)計文件技術(shù)性審查通過告知書》。

第五章 消防設(shè)計審查

第十條 依據(jù)《建設(shè)工程消防設(shè)計審查驗收管理暫行規(guī)定》第十四條屬于特殊建設(shè)工程的既有建筑改造項目，應(yīng)當(dāng)在施工前向消防審驗部門申請消防設(shè)計審查。

第十一條 既有建筑改造項目應(yīng)當(dāng)執(zhí)行現(xiàn)行國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，存在空間、結(jié)構(gòu)等客觀條件限制的，應(yīng)當(dāng)符合《江蘇省既有建筑改造消防設(shè)計技術(shù)要點》，并采取人防、技防、物防等加強性措施，提升火災(zāi)預(yù)防和處置能力。對既有建筑的外墻外保溫系統(tǒng)實施改造時，應(yīng)當(dāng)符合現(xiàn)行國家工程消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

第十二條 實行施工圖設(shè)計文件聯(lián)合審查的，施工圖審查機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將建設(shè)工程消防設(shè)計的技術(shù)審查并入聯(lián)合審查，消防審驗部門根據(jù)施工圖審查合格意見，出具消防設(shè)計審查許可。

第六章 建筑工程施工許可

第十三條 既有建筑改造項目依法需要申請建筑工程施工許可證的，建設(shè)主體應(yīng)當(dāng)具備下列條件，并提交相應(yīng)的證明文件：

（一）房屋建筑具有不動產(chǎn)權(quán)證或國有土地使用證和房屋所有權(quán)證，已經(jīng)辦理竣工驗收備案但未辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的，應(yīng)提供竣工驗收備案證明。對因歷史遺留問題確實無法提供產(chǎn)權(quán)證明的，可按照本文件第六條規(guī)定出具確認(rèn)意見或房屋合法性證明材料替代。如由承租人裝修的，還需提供租賃合同和產(chǎn)權(quán)人同意裝修的證明材料。

（二）依法應(yīng)當(dāng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃審批手續(xù)的，應(yīng)提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證或規(guī)劃審批意見函。根據(jù)規(guī)劃管理要求，無需或豁免辦理規(guī)劃審批手續(xù)的既有建筑改造項目，由建設(shè)單位會同設(shè)計單位提交承諾書。

（三）已經(jīng)確定建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、勘察單位（如涉及）（登錄“江蘇省建筑市場與誠信信息一體化平臺”，將中標(biāo)企業(yè)工程合同和其他參建單位合同在建設(shè)工程合同歸集系統(tǒng)進行歸集）。

（四）有滿足施工需要的資金安排、施工圖紙及技術(shù)資料。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供建設(shè)資金已經(jīng)落實的承諾書，并按照《南京市深化施工圖審查改革實施意見2.0》（寧建改辦〔2023〕9號）要求提供符合要求的施工圖審查手續(xù)。

（五）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。建設(shè)單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位應(yīng)當(dāng)提供現(xiàn)場質(zhì)量安全措施落實的保證書。

第七章 質(zhì)量安全監(jiān)督

第十四條 對既有建筑改造項目實行分級分類差異化監(jiān)督，對不涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動、使用功能調(diào)整、消防設(shè)施變動、房屋立面改動等可能影響公民生命財產(chǎn)安全和公共利益的既有建筑改造項目，可適當(dāng)減少監(jiān)督抽查頻率。

第八章 消防驗收或備案

第十五條 建設(shè)主體在申報消防驗收或備案前應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理、技術(shù)服務(wù)等單位對建設(shè)工程是否符合消防要求進行查驗，形成消防查驗報告。

第十六條 取得消防設(shè)計審查許可的既有建筑改造項目，應(yīng)當(dāng)在竣工驗收合格后向消防審驗部門申請消防驗收。消防驗收應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和經(jīng)審查合格的消防設(shè)計文件開展。消防審驗部門可以委托具備相應(yīng)能力的技術(shù)服務(wù)機構(gòu)開展消防驗收的消防設(shè)施檢測、現(xiàn)場評定，并形成意見或者報告，作為出具消防驗收許可的依據(jù)。

對既有建筑局部進行改造利用的，建設(shè)主體不得降低建筑整體消防安全水平，消防審驗部門應(yīng)在既有建筑改造項目消防設(shè)計審查許可范圍內(nèi)開展消防驗收現(xiàn)場評定。

第十七條 按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進行消防設(shè)計，但未達到《建設(shè)工程消防設(shè)計審查驗收管理暫行規(guī)定》第十四條所列情形的既有建筑改造項目屬于其他建設(shè)工程，對該類工程實行備案抽查制度。消防審驗部門收到備案材料后，對符合要求的出具備案憑證，并按省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門規(guī)定的比例進行抽取，對被確定為檢查對象的，現(xiàn)場檢查依據(jù)涉及消防的建設(shè)工程竣工圖紙和建設(shè)工程消防驗收現(xiàn)場評定有關(guān)規(guī)定進行。

既有建筑改造項目申請消防驗收備案應(yīng)按要求提交法定要件，依法不需要辦理施工許可的既有建筑改造項目應(yīng)當(dāng)提交消防查驗情況報告，可不再提交竣工驗收報告。

第九章 竣工驗收備案

第十八條 依法需要辦理施工許可的既有建筑改造項目，應(yīng)當(dāng)參照《南京市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工聯(lián)合驗收管理辦法（暫行）》（寧建改字〔2022〕1號）規(guī)定實施聯(lián)合驗收?！犊⒐ぢ?lián)合驗收意見書》作為既有建筑改造項目的竣工驗收備案憑證，不再單獨核發(fā)《工程竣工驗收備案表》。

第十章 產(chǎn)權(quán)辦理

第十九條 既有建筑改造項目如涉及建筑面積增加或建筑外輪廓變大的，應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定完善用地、規(guī)劃和建設(shè)手續(xù)，并依法辦理產(chǎn)權(quán)登記。既有建筑改造項目建設(shè)主體為非產(chǎn)權(quán)人，其辦理的規(guī)劃審批、施工許可等不作為證明房屋合法產(chǎn)權(quán)的依據(jù)。

第十一章 附則

第二十條 各級建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強與各行業(yè)主管部門、屬地政府等的協(xié)調(diào)聯(lián)動，加大對各類既有建筑改造項目的監(jiān)管力度，切實履行監(jiān)管責(zé)任，提高監(jiān)管服務(wù)水平和工作實效，依法依規(guī)查處違法違規(guī)行為。

第二十一條 本意見自2025年10月1日起實施，試行期2年。試行期間，國家、省、市另有規(guī)定的，從其規(guī)定。本文件所引用的相關(guān)政策文件、技術(shù)審查標(biāo)準(zhǔn)等有更新的，以更新以后的文件為準(zhǔn)。2025年10月1日后尚未開工的既有建筑改造項目，應(yīng)當(dāng)按照本文件要求辦理相關(guān)審批。